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聊聊密室选址这件事

Cary 于 2020-4-17 20:46 发表 [复制链接]
发表于 2020-4-17 20:46:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
聊聊密室选址这件事
---By 厦门千户之屋沉浸式剧场密室Chris Chen

       不算不知道,一算吓一跳!
       最近遇到几个事情,导致我想写篇关于密室选址的文章。以期待能够对目前市面上刚开密室的小白同学们有一些帮助。

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       遇到的第一件事情是最近因为疫情的关系,和很多密室老板做了沟通,发现一些密室的选址存在一定的问题。而这些选址上的风险间接或者直接地导致了经营上的困难,同样的精力花下去,因为选址的因素,导致事倍功半的大有人在。甚至于在转让的时候,都带来了不良影响。
       第二件事情是在和一些趁疫情期间想要和场地方谈比较好的租赁条件,来装修密室做新主题的老板沟通的时候,发现还是很多老板对于选址有着各种可能还不够有经验的想法。有些时候我们开玩笑说,选址如果有风险,哪怕主题做的再好,也很拖后腿的。除非你有超级无敌强宇宙第一膜拜的主题质量,或者包车来回还送马杀鸡,否则,比如说开到荒郊野外,真没很多正常人去的。。。所以对于此类同学,我们常常和他说,别急,谨慎点。

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       老规矩,每个观点都有适用性范围,本文适合想开密室,没太多选址或开店经验的小白同学看,更多观点是普适性的观点,主要是从一个认真赚钱,希望投一块钱,收获两块钱的土鳖经营者【我本人】角度思考,怎么在选址上,增强未来的收益可能性。不一定适用于所有人。对于那些主题超级棒,营销超级强,或者人民币超级多,或者指望投一块钱收益十块钱的老板们来说,不必理会我的观点。当然,因为存在个人经验上的限制,希望理解,如有错误,欢迎指正。
       密室选址,我想简单主要从场馆位置,租金,交通,广告,空间大小等各个方面做个分析。
       在此之前,我们先做个客户行为分析:客户为什么来玩密室,玩密室的消费场景是基于什么样的需求下产生的?

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       我们不讨论密室资深发烧友的行为动机,因为对于资深发烧友来说,他们甚至会干出特地跑到某个城市远征密室的地步。意味着他们的消费影响因素只有2个:密室质量,名气。我们更多讨论的是玩密室不超过20次的这些人群,根据我们7年来的数据分析,这些人群占了消费千户之屋的密室玩家总数的95%以上。意味着我们需要基于这部分客户的消费习惯和消费场景需求为出发点做分析。
       对于非资深发烧友【20次密室消费以内】的玩家来说,密室更像是生活中的一个很好的社交游戏方式,是一种消遣时间,和朋友一起度过几个小时美好时光的社交手段之一。在这个场景描绘中,常常伴随着一起吃个饭?一起逛个街?诸如此类的配套休闲娱乐行为而发生。也就是俗话说的“吃喝玩乐一条龙,一个下午喜洋洋”模式。所以,我个人觉得,我们不必把密室的需求和行业人设高度拉得太高,免得扯着蛋。我们就是一种人们因为需要聚会而选择的娱乐方式里面的一种。

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       一旦这点定义清楚了,选址的第一件事情就很简单了。我们的店址需要能够满足玩家一站式吃喝玩乐消费的需求。要么一就是周边有很好的吃喝配套,要么二你自己又能提供吃,又能提供玩【往往二这件事对大多数同学们来说是难以实现的】。

       最好的配套,当然是在城市的核心商业街区,要么是步行街,要么是商场,或者是核心商圈的写字楼。目前国内大部分同行也是这么选的。反之,有几个大坑建议远离:坑1,远离主城核心区的大学城;坑2,自己郊外有个楼,想要废物利用型。坑3,远离核心区的规划美好的新商场。
       对于一号坑很多人认为大学生是密室消费的主力人群。可能厦门真的大学不是很多的原因吧,我们可以分享一组千户之屋7年来的数据:白领占比42%,中小学生占比37%,剩下的21%包含了大学生,游客,以及部分的团队单。而很多大学城【不是全部,总有例外,比如海淀区】区域远离主城核心区,中小学生和白领都缺乏,正常寒暑假3个月密室是旺季,可以占比全年营收40%-50%。而对于大学城密室来说,这3个月学生回家,没人,营收比正常密室少了近一半。还有一件事情可以佐证大学生非最大量消费群体。目前中国大陆2,3,4线城市都开了密室,其中很多城市大学生数量是很少的,但是他们依旧生意很好。

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       二号坑的小伙伴我建议好好当个包租公不好吗?比密室好赚钱多了。为什么非要苦兮兮地来每天和玩家,员工,宣传平台,施工方,授权方斗智斗勇,越过一个有一个坑呢?
       三号坑的小伙伴其实是比较纠结的。诚然,新商场的商务条件一般是比较好的。同样按照商场运营规律,一个新商场到真正人气火起来大概需要2年。其实这时候需要算的一笔账就是,你省的这部分房租,能否覆盖你因此带来的营收下降的差值。以及很多商场都是3年一签。当商场人流起来的时候,很可能你的租金也起来了。当然, 如果你能够获得别人正常无法获得的资源,以更低的价格拿到别人拿不到的场地,另当别论。
       关于交通方面,相对位置会简单一些,对于中国一些一线,新一线,强二线城市而言,目前交通主要就是考虑轨道交通。包括地铁,轻轨,BRT等等。而对于轨道交通还没有普及的城市来说,我们可能更多可以从我们的客户画像描绘【年龄14-30岁,未为人父母,有一定消费力,有一定时间,受教育程度和未来受教育趋势不错,智力不错,追求新鲜事物,有一定潮流引领能力,社交型性格,意见领秀,爱找存在感】来分析他们的出行习惯,得到的结论其实是公交站和私家车停车场同等重要。

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       租金方面,各个城市有各个城市的租金标准。不过一般密室租金成本占比营收不超过18%。做生意谁都想把租金降低,不过更多是考虑租金其实是放大器。对于密室行业来说,租金是个“有限的放大器”租金太低大部分情况可能人流或者交通或者配套有问题,所以适当好点的地段,我们付出的人工工资,主题建设,宣传等等的成本是差不多的,租金越高,人流越大是大概率事件。适当提高租金承受力是有好处的。但是,由于密室的性质,单位时间接待量是有天花板的,包括目前翻台率有限的情况下,附近人流到达一定范围之后,对接待客户量就不再正相关影响了。所以,租金是个范围值。有上限和下限。目前我们的租金上下线是在 40-120元/平方米/月。

       对于密室行业来说,广告往往是大家重视但不一定真的做好的一点,而做的好多密室,很多都很注重广告和营销。

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       所以,在此强烈建议关注这个元素。当然,广告不只是外招牌,包括了出入口的显眼度,指示性,以及线上广告的有效利用。这里,有个得罪人的观点:当所有人,都在做美团点评推广通烧钱的时候,和没人做美团点评推广通是一个效果。新美大平台对于很多同行来说是个好的平台,也是曾经帮助我们一步步推动市场发展的平台。但是滥用平台,其实是饮鸩止渴的游戏。更多是囚徒效应。店主之间互相不信任,所以都怕对方充值推广而自己没有就亏了。最好到底是什么结果呢,其实聪明人心里有数的。更多本质我建议是多学习一些营销推广的方法,很多方法不需要砸钱的,而且效果还不错,以及好好做好最本质的东西:口碑。相信口碑做好了,客户是最好的宣传推广者。

最后聊聊场地大小这个事情。场地有几个关键数字我想可以参考。
       1. 公摊率。很多场地公摊率是不一样的。对于我们以空间来赚钱的生意而言。建筑面积是多少,不重要。重要的是套内实际面积是多少。这个面积因素里,其实还考虑了层高要素。
       2. 2—300平的消防红线,你懂得,有兴趣自己去查消防法规。
       3. 最常被很多老板忽略的其实是套内功能区的面积。特别是很多小白同学,以租了建筑面积300平方,公摊率10%,实际面积270平方的场地而言,真正能做密室的面积有多少呢?如果所有的功能区都需要具备且自己建造的话。大概我们会得到以下空间容量分布
            a. 大厅 30~40平方。一个好的大厅是需要这么大的。太小了别人会觉得门面太小,档次起不来,价格收不起来【相信我,大厅,大前台这两个因素对你的客户能接受的价格的心理锚定影响很大】。太大了也浪费。同时,如果想要做20人以上团队单的话,还是需要一个比较合适空间的大厅。不然客户感知其实不好。
            b. 厕所+洗手台。大概需要5~10平方左右。最好男女分开
            c. 仓库。大概需要5平方左右。
            d. 监控室+换衣间。大概需要5~10平方左右。如果是纯机械密室,有很多人就把监控做到了前台区域,而一旦有了npc扮演的密室,则就需要一个换衣间。所以往往把这2者结合起来
            e. 通道。10-20平方。现在npc扮演密室越来越多。意味着需要更多的通道让化妆好的工作人员独立通过而不引起其他在大厅等待的玩家的不良反应。而由于各种房型的柱子,拐角等不同的房屋条件,这个通道面积会产生不同的变化
把a,b,c,d,e加起来,大概如此需要55-80平方。意味着实际密室内部可用空间是190~230平方,而非租赁合同上写的那个300平方。不算不知道,一算吓一跳,一个主题空间就没了。还好算算,还是够3-4个设计精巧,空间利用率高的主题的空间的。而往往如果这些不提前考虑在内,后期就麻烦多多。

       好了。肚子又饿了,又到美好的吃饭时间了,就不写了。以上就是老头子我关于选址方面一点小小的心得。300平以上的密室具体怎么玩,下次聊。88.如果可以,我们下次可以从完整的数据层面聊聊建一个密室店的各项花费问题。估计又是另一个不算不知道,一算吓一跳的有趣大坑。

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       也希望这样的一些分享更多能够起到抛砖引玉的作用。毕竟我的想法还是局限于自己的一些有限的经验,以及由于篇幅的影响【其实诚实的说,主要是因为我懒得码字】,就没法全面做一些分析。希望更多有经验,有想法的同行一起把一些经验分享。给新人一些帮助。
       同样也希望刚开始入行的新人不要傻乎乎的,脑子一热就开搞。任何一行的经验,都是踩着血泪史过来的。留点心眼,少点贪婪,不要有不切实际的想法。这样才能少踩坑。最好更多能够以商业化的姿态去做很多事情
       不要有自以为是和贪小便宜心理,就可以远离很多坑了。
       最后,还是祝大家疫情期间一起度过难关,别轻易放弃。投资需谨慎,别急,慢慢来。
       更多咨询请致电:05923278573.



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 楼主| 发表于 2020-4-17 20:54:34 | 显示全部楼层
最后聊聊场地大小这个事情。场地有几个关键数字我想可以参考。
1. 公摊率。很多场地公摊率是不一样的。对于我们以空间来赚钱的生意而言。建筑面积是多少,不重要。重要的是套内实际面积是多少。这个面积因素里,其实还考虑了层高要素。
2. 2—300平的消防红线,你懂得,有兴趣自己去查消防法规。
3. 最常被很多老板忽略的其实是套内功能区的面积。特别是很多小白同学,以租了建筑面积300平方,公摊率10%,实际面积270平方的场地而言,真正能做密室的面积有多少呢?如果所有的功能区都需要具备且自己建造的话。大概我们会得到以下空间容量分布
a. 大厅 30~40平方。一个好的大厅是需要这么大的。太小了别人会觉得门面太小,档次起不来,价格收不起来【相信我,大厅,大前台这两个因素对你的客户能接受的价格的心理锚定影响很大】。太大了也浪费。同时,如果想要做20人以上团队单的话,还是需要一个比较合适空间的大厅。不然客户感知其实不好。
b. 厕所+洗手台。大概需要5~10平方左右。最好男女分开
c. 仓库。大概需要5平方左右。
d. 监控室+换衣间。大概需要5~10平方左右。如果是纯机械密室,有很多人就把监控做到了前台区域,而一旦有了npc扮演的密室,则就需要一个换衣间。所以往往把这2者结合起来
e. 通道。10-20平方。现在npc扮演密室越来越多。意味着需要更多的通道让化妆好的工作人员独立通过而不引起其他在大厅等待的玩家的不良反应。而由于各种房型的柱子,拐角等不同的房屋条件,这个通道面积会产生不同的变化
a,b,c,d,e加起来,大概如此需要55-80平方。意味着实际密室内部可用空间是190~230平方,而非租赁合同上写的那个300平方。不算不知道,一算吓一跳,一个主题空间就没了。还好算算,还是够3-4个设计精巧,空间利用率高的主题的空间的。而往往如果这些不提前考虑在内,后期就麻烦多多。
好了。肚子又饿了,又到美好的吃饭时间了,就不写了。以上就是老头子我关于选址方面一点小小的心得。300平以上的密室具体怎么玩,下次聊。88.如果可以,我们下次可以从完整的数据层面聊聊建一个密室店的各项花费问题。估计又是另一个不算不知道,一算吓一跳的有趣大坑。
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也希望这样的一些分享更多能够起到抛砖引玉的作用。毕竟我的想法还是局限于自己的一些有限的经验,以及由于篇幅的影响【其实诚实的说,主要是因为我懒得码字】,就没法全面做一些分析。希望更多有经验,有想法的同行一起把一些经验分享。给新人一些帮助。
同样也希望刚开始入行的新人不要傻乎乎的,脑子一热就开搞。任何一行的经验,都是踩着血泪史过来的。留点心眼,少点贪婪,不要有不切实际的想法。这样才能少踩坑。最好更多能够以商业化的姿态去做很多事情
不要有自以为是和贪小便宜心理,就可以远离很多坑了。
最后,还是祝大家疫情期间一起度过难关,别轻易放弃。投资需谨慎,别急,慢慢来。
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